“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
房地产五证在法律上的功能
第一个是国有土地使用证。我国的《土地管理法》规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转让。只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权,就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金,开发商往往由于资金缺乏、紧张等各种原因无法取得土地使用权证;
第二个是建设用地规划许可证。根据我国《土地管理法》规定,建设用地要符合国家的土地利用总体规划;
第三个是建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可;
第四个是建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工;
第五个是销售许可证(预售许可证)。没有此证,房子就不能销售或预售,一般来说开发商如果没有前四证,就办不下来此证。但也不能为了省事,光看此证而不看其他四证。购房者应将五证结合起来查看,才能确保万无一失。
另外还有一种“乡产权”的房屋,这种房子的所有权的转移是受限制的。因为根据我国法律规定,不动产的所有权应与其所在的土地的使用权同时转移。这种“乡产权”的房子取得的只是集体土地使用权,要受到很多的限制,比如这种土地使用权只能在集体组织内流转;国家可以根据需要进行征用等。并且法律明确规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以,购房者在购买该类房屋时,应清楚地认识到所“购买”的并非是该屋的所有权,而只是居住使用权。